Поделиться
Инвестиции без лишних барьеров: как токенизация меняет правила игры в недвижимости
Дмитрий Порошин
член совета директоров по развитию «Черри Эстейтс»
На наших глазах происходит тектонический сдвиг, меняющий облик одной из самых консервативных сфер — инвестиций в коммерческую недвижимость. Ручное управление, огромные капиталовложения и непрозрачные сделки уходят в прошлое. На смену им приходит новая парадигма, в рамках которой ключевыми активами становятся не столько квадратные метры, сколько данные, скорость и прозрачность. О том, как токенизация меняет правила игры в недвижимости рассказывает Дмитрий Порошин, член совета директоров по развитию «Черри Эстейтс».
Сталкиваясь на личном опыте с разноплановыми объектами, мы имеем возможность видеть эти изменения в реальном времени.
Мы убеждены: будущее рынка — за PropTech-решениями, способными превратить «кирпичи» в высоколиквидный и доступный финансовый инструмент. В центре этой революции — токенизация, процесс, который не просто оптимизирует процессы, а полностью переопределяет инвестиционную логику.
1. Что такое ЦФА и как токенизация меняет правила игры
Принцип токенизации: от эксклюзива к демократизации
Долгое время коммерческая недвижимость была уделом избранных. Чтобы стать совладельцем крупного торгового центра, логистического комплекса или офисного здания, требовались сотни миллионов рублей, сложная юридическая структура и длительные переговоры. Токенизация кардинально меняет эту модель, по сути, дробя дорогостоящий актив на тысячи цифровых частей. Каждая такая часть — это токен, который закрепляет за его владельцем долю в праве собственности на объект и право на получение дохода от него.
Этот механизм имеет три ключевых следствия, которые ломают привычные представления об инвестициях в недвижимость:
- Снижение порога входа. Токенизация облегчает доступ на рынок недвижимости. Теперь, чтобы стать инвестором в высокодоходном проекте, не нужен значительный стартовый капитал. Любой человек может приобрести долю в бизнес-центре в виде цифрового токена, и получать доход в размере пропорционально сделанному вкладу. Это открывает двери для широкого круга инвесторов, которые ранее не могли себе позволить столь крупные сделки.
- Высокая прозрачность. Технология блокчейна, на которой основаны ЦФА, позволяет проверить историю владения активом, и быть уверенным, что эта история не сфальсифицирована.
- Сокращение объема бумажных операций. В рамках традиционной модели продажа объекта недвижимости занимает месяцы, а иногда и годы, и сопровождается огромным объемом бумаг — договоры, протоколы, меморандумы, акты и т.д. Токен же можно продать за несколько минут на специализированной платформе, и все необходимые подтверждения уже включены в эту операцию. Это не просто удобно — это создает предпосылки для появления совершенно нового, гибкого и динамичного рынка коммерческой недвижимости.
Цифровые финансовые активы в сфере недвижимости — это цифровое право, удостоверенное посредством записи в информационной системе, которая обеспечивает учет и обращение таких прав (чаще всего — блокчейн).
Использование ЦФА позволяет превращать реальные активы, такие как здания, апартаменты или земельные участки, в прозрачные и легко передаваемые токены на блокчейне. По сути, это «цифровой паспорт» недвижимости: каждый токен подтверждает долю в объекте и дает право на пропорциональный доход или участие в управлении, как если бы вы владели частью здания напрямую. Недвижимость всегда привязана к конкретному месту на карте, имеет кадастровый номер, технический паспорт, проходит государственную регистрацию и защищена законом. При любой сделке по токену ЦФА информация об объекте и его истории хранится в блокчейне. Для инвестора это значит, что он получает не просто цифровую запись, а обеспеченный, подтверждённый и проверенный актив, с которым можно работать так же уверенно, как с привычной «бумажной» недвижимостью, но в разы быстрее. Цифровые финансовые активы — мост между традиционной недвижимостью и миром финтеха, где инвестиции становятся быстрыми, понятными и доступными даже тем, кто раньше не задумывался о «своей доле в торговом центре».
2. Российский рынок ЦФА: от законодательной базы к реальным проектам
Правовое поле: строгие правила для надёжных активов
На российском рынке процесс токенизации не пущен на самотек: действует четкая и жесткая регуляторная база — Федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах».
Этот закон устанавливает строгие правила игры, которые обеспечивают безопасность и прозрачность для всех участников рынка:
- Лицензированные платформы: Выпуск ЦФА возможен только через операторов информационных систем, получивших лицензию Банка России. Это исключает появление «гаражных» проектов и гарантирует соответствие высоким стандартам.
- Контроль и обеспечение: Каждый ЦФА должен быть обеспечен реальной стоимостью, а регулятор жестко контролирует этот процесс. В то же время отрасль стремительно развивается: появляются новые модели токенизации, инновационные практики, а вместе с ними и потенциальные злоупотребления. Законодатели активно реагируют на эти вызовы, адаптируя правила и совершенствуя правовую базу.
- Защита неквалифицированных инвесторов: Для частных инвесторов без статуса квалицированного инвестора установлены ограничения — не более 600 тысяч рублей в год на все виды ЦФА. Это защищает от чрезмерных рисков, пока рынок находится на этапе становления.
Кто уже в игре: лидеры рынка
Российский рынок ЦФА стремительно развивается, и в авангарде этого процесса стоят крупные, авторитетные игроки:
- Сбербанк: Один из лидеров по объему выпущенных ЦФА, преимущественно обеспеченных денежными требованиями и ценными бумагами. Его участие служит маркером надежности и доверия к новому инструменту.
- «Атомайз»: Оператор, специализирующийся на токенизации реальных активов, включая недвижимость. Их проекты показывают, как технология работает на практике.
- «Лайтхаус»: Платформа, предоставляющая решения для корпоративных клиентов, помогая им интегрировать ЦФА в свои бизнес-процессы.
- «Мастерчейн»: Ключевая блокчейн-платформа, на которой строится инфраструктура ЦФА для многих банков и крупных компаний.
С появления рынка ЦФА в июне 2022 г. общий объем выпущенных ЦФА превысил 1,4 трлн. рублей, и эта цифра продолжает расти. Банк России прогнозирует ежегодный рост рынка на 30–40% в ближайшие 3–5 лет. Это не просто цифры — это сигнал о том, что рынок вышел из стадии экспериментов и переходит к масштабированию.
Кейсы из практики: от метра до потока
На рынке уже можно найти разнообразные примеры токенизации, демонстрирующие гибкость этого инструмента:
- ЦФА на арендный доход. Инвестор приобретает токен, который дает ему право на часть арендных платежей, например, от складского комплекса в Московской области. Владелец токена получает предсказуемый и регулярный денежный поток, а девелопер — быстрое финансирование для нового проекта.
- Индексные ЦФА. Эти токены привязаны к росту цен на недвижимость в определенном регионе. Они позволяют инвесторам зарабатывать на росте рынка, не владея конкретным объектом, а просто покупая «цифровой индекс».
- Токены на «квадратные метры». Распространенный формат для строящихся объектов. Инвестор покупает токены, обеспеченные долей в строящемся доме, с возможностью последующего обмена на готовое помещение или продажи токена на вторичном рынке. Это своего рода «цифровой договор долевого участия», но с большей гибкостью и ликвидностью.
Риски и возможности
На этапе становления любой новый рынок сталкивается с проблемами. Рынок ЦФА — не исключение. Но профессионалы видят в этих вызовах не барьеры, а возможности для роста и совершенствования:
- Ликвидность. Вторичный рынок ЦФА пока находится в стадии формирования, и быстрая продажа токенов не всегда гарантирована. Это естественный процесс, который со временем будет решен с ростом числа платформ и инвесторов.
- Налоговые особенности. Хотя правовая база по налогообложению доходов от ЦФА уже существует, практика применения для частных инвесторов все еще формируется.
- Образование инвесторов. Многие потенциальные инвесторы все еще скептически относятся к новым инструментам или просто не понимают их юридических и технологических аспектов. Просвещение — ключевая задача для всех участников рынка.
- Юридическая практика. Из-за новизны рынка количество судебных споров по ЦФА пока невелико. Это создает известную неопределенность, но также позволяет первым игрокам формировать лучшие практики и стандарты.
Заключение: Завтра наступает сегодня
Токенизация — это не просто новый финансовый инструмент. Это катализатор, который делает рынок недвижимости более доступным, быстрым и прозрачным. Она снижает барьеры для входа, повышает ликвидность активов и открывает новые горизонты для привлечения капитала. Как когда-то интернет изменил торговлю, токенизация способна перевернуть рынок недвижимости. Если сегодня токенизация кажется «нишевой темой», то уже завтра она станет рыночным стандартом.
Будущее рынка за теми компаниями, которые видят в технологиях не просто модный тренд, а стратегический инструмент.
Поделиться
Короткая ссылка
